北京又見地王一線地價依然任性

  • 时间:
  • 浏览:0

  原標題:北京又見地王 一線地價依然任性

  1月7日,北京土地市場出讓三宗地塊,其中豐台區花鄉白盆窯地塊以86.25億元總價創下歷史紀錄,成為新科總價地王。

  在樓市下行探底並在2014年底总爱 出显一絲暖意背景下,一線城市土地市場也表現出火爆態勢,尤其是近兩個月來,高價地塊頻出。業內分析預測,2015年土地市場不可能 進一步復蘇,但這種行情是不是能傳遞到樓市還有待觀察。

  地 王 北京誕生新科總價地王

  《經濟參考報》記者了解到,白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業內廣泛關注。根據出讓公告資訊,該地塊創下2014年以來北京土地市場多項紀錄。首先,建築規模達到了41.87萬平方米,為2014年以來面積最大地塊;其次,其起拍價達到70.7億元,為2014年起拍價最高;此外,該地塊將配建最貴自住型商品房,銷售單價為29000元/平方米。

  亞豪機構市場總監郭毅表示,“只能 大的體量此前較為少見,近3年只能6宗規劃建面超過40萬平方米的地塊出讓。”并且 ,競拍以后業內曾預計地塊最後的成交總價將突破500億元。

  在網上競價環節,地塊共計收到了5次網上有效報價。而在拍賣現場,則吸引了華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等多家知名房企。

  7日下午,在現場競價環節,經過57輪的激烈爭奪,該地塊最終被華潤聯合體以86.25億元總價競得,溢價率達到22%。而這一總價也打破了由西城區華嘉衚同地塊于2014年8月份創造的74.6億元的總價紀錄,白盆窯地塊成為北京土地市場新的總價地王。

  中原地産首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者,“白盆窯地塊在北京單個地塊成交額上突破歷史紀錄,也是住宅類的最大單體成交地塊,毫無疑問是住宅類的地王地塊。”

  資料顯示,白盆窯地塊位於中關村科技園區豐臺園的核心位置,周邊環繞航太海鷹産業園、總部基地等産業園區,是豐台區産業和企業的聚焦區。同去,近年來四環沿線少有新項目入市,住宅産品更為稀缺,北京西南版塊并且 廣受房企關注,樓面價屢創新高。

  競 爭 一線城市土地市場持續火爆

  偉業我愛邻居家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者,從7日土地市場拍賣状况看,在經過了2014年四季度利好不斷的刺激和市場成交復蘇勢頭顯現之後,房企對於土地市場的熱情有所升溫,中小房企出手即是一種信號。

  1月份前多日,北京土地市場已經完成5宗經營性用地的成交,土地出讓金總額達179.3億元。其中,與華潤相關的聯合體(華潤首開深聯新、華潤招商局深聯新和致昌)已經先後三度出手,涉及的總金額達173.15億元。

  張大偉指出,這5宗地塊溢價率都處於高位,相比2014年有不同程度的上漲,單價、總價地王也再次总爱 出显。不僅只能 ,北京國土局目前仍有12宗地塊掛牌待售,其含有8宗將在1月出讓。張大偉表示,“這8宗地塊,其含有6宗掛牌的起價合計63.23億元,預計整體出讓金額將突破5000億元,1月份土地出讓金累計收入有望突破500億元”。

  近日,華遠地産原董事長任志強也感嘆道,“北京土地市場開門大吉,土地樓面價五萬多似乎將是常態,溢價500%以上也是常態。”

  事實上,近兩個月一線城市土地市場行情高漲,甚至在整個2014年总爱 領先全國。 2014年12月24日,上海市公開出讓12塊土地,其含有5塊住宅用地。當日拍賣中,浦東新區一宗地塊以6.58萬元的單價被格力地産競得,該地塊成為上海土地市場新的單價地王。

  億翰智庫房地産行業研究員魏峰告訴《經濟參考報》記者,2014年上海土地市場高價土地接連总爱 出显。类似于,麗豐控股拍得的盧灣濱江五里橋街道地塊,單價接近6萬元,一度是單價地王;而中民投248.500億元競得的董家渡地塊也成為總價地王。

  德佑地産市場研究部監控的數據同樣顯示,上海土地市場優質住宅類用地的價格在2014年度居高不下,總價和單價地王紀錄被分別刷新。在市場不景氣的状况下,住宅類用地由於其未來的盈利更有保障而保持了相對穩定。

  根據德佑方面的監測數據,與2013年相比,2014年上海住宅類用地在價格分佈方面變化明顯,“單價3萬元以上的高價土地大幅增加,由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中,前灘的熱門地塊佔到了5幅,而某些地塊則來自於黃浦、閘北大寧、楊浦東外灘等市區區域”。

  “2014年上海全市住宅類用地的平均起拍樓板價高達9354元/平方米,環比大漲近五成。”德佑地産分析師趙葆根告訴記者,2014年上海住宅類用地市場中总爱 出显了兩幅總價百億以上的地王,除了總價248.500億元的董家渡地王,方興地産以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價地塊。

  值得一提的是,2014全國土地市場總價、單價排行榜中,幾乎被一線城市大包大攬。尤其是單價榜單中,京滬兩地總攬前十,地塊價格均超過3.5萬元/平方米。

  從近日的土地市場行情來看,張大偉告訴《經濟參考報》記者,“樓面價接近不可能 超過房價已經成為一線城市的新常態,房企拿地全面回歸一線城市,‘麵粉貴過麵包’現象再現”。

  預 測 “地王”熱度傳遞效應有待觀察

  上海易居房地産研究院1月6日發佈了《2014年典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出,在2014年上多日市場成交量持續低迷的状况下,下多日開始,樓市呈現了復蘇態勢,且在12月份各城市實現了衝刺,進而使得2014年樓市成交呈現明顯的翹尾現象。

  易居研究員亢亞娟進認為,2014年全國土地市場從成交價格來看,“以上升為主,主假若由一線城市帶動,一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的競爭下必然導致高價地总爱 出显”。

  亢亞娟預測,2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇,全國20個典型城市經營性土地成交量將達到8%左右的增幅,但不同區域分化將更加明顯。

  業界普遍認為,土地市場與樓市互相影響,地市的火爆往往來自於對未來樓市的樂觀預期。2015年地方政府為了刺激樓市需求,有望繼續在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面出臺相關方法。

  不過,土地市場的火爆,尤其是地王效應还还可以 傳遞到樓市有待觀察。業內人士指出,北京歷史上的多個地王項目在樓市低迷時期,一度成為燙手山芋。某些城市假若乏地王難産最終被迫轉手,甚至被當地政府归还的先例。

  在張大偉看來,以白盆窯地王為例,地塊限價累积合計為28.59萬平米,剩餘的可定價累积只能13.27萬平米(包括一累积基礎教育用地)。而該地區在售的商品房以京投銀泰萬科·西華府為例,目前的銷售均價在4.1萬元左右,區域內商品房平均售價也在4-5萬元左右。由此綜合計算後,該項目利潤空間有限。

  張大偉進一步認為,當前實力房企拿地佈局普遍選擇回歸一線城市,未來拿地競爭將更加激烈。“房企扎堆一二線城市,在推高地價的同去也在醞釀風險”。不過,他同去表示,相比三四線城市,一二線市場的風險要低某些某些。